Comprare casa in Spagna

 Voglio comprare casa (o altri tipi di proprietà) in Spagna!

Approfondimento immobiliare, con tasse, imposte e altre considerazioni.

In un precedente articolo ho parlato di “casa”, con particolare riferimento all’affitto ed alle difficoltà che spesso si incontrano: a questo giro parlerò di immobili, ma in modo più specifico riferito all’acquisto.

 

Per acquistare un immobile in Spagna: cosa valutare?

 

Secondo i dati statistici (INE), nel primo trimestre 2022, il rendimento lordo medio di un appartamento (o casa o ecc.) in affitto in Spagna (rapportato al totale delle spese di acquisizione) è del 7,1%; per un immobile commerciale si arriva al 11%; per un garage siamo intorno al 5-6%.

 

Assolutamente “non male”, dal punto di vista di investimento… e se poi ci aggiungiamo che si può fare di meglio sfruttando “l’effetto leva” e/o selezionando un particolare target di clientela, diventa addirittura fantastico!!!

 

Da considerare comunque che i dati precedenti sono “una media” su tutto il territorio spagnolo, quindi potremmo fare meglio, anche “molto meglio”, ma anche peggio o “molto peggio” e questo non dipende solo dalla zona, ma anche dalle nostre aspettative e capacità, oltre che da un pò di immancabile fortuna.

 

Analizziamo il caso di un “normale cittadino”, che vuole acquistare un immobile (un così detto “activo inmobiliario”) in un centro abitato (appartamento, casa, garaje, locale commerciale).

 

Possono presentarsi, come sempre, diverse “motivazioni tipo” per l’acquisto:

a)     voler investire in immobili da mettere “a reddito”, con la conseguente destinazione ad affitto residenziale per brevi o lunghi periodi, turistico o commerciale;

b)    voler acquistare un immobile da adibire ad uso proprio;

 

che andranno combinate con il legame che si ha con la Spagna:

a)     non avere assolutamente intenzione di risiederci;

b)    viverci provvisoriamente, ma già sapendo che in un prossimo futuro ce ne andremo (per rientrare in Italia o cambiare ancora nazione); 

c)     esserci per viverci e restarci a tempo indefinito.

 

In qualsiasi combinazione ci troviamo (aa, ab, ac, ba, bb, bc), il consiglio base è quello di pensare bene e pianificare sempre cosa e perché vogliamo comprare, in modo da agire, nei limiti del possibile, in base ad un piano elaborato e non affidarsi all’impulso.

 

Se il vostro caso è quello di mancanza di un piano personalizzato e non sapete da che parte iniziare, potete rivolgervi a noi per parlarne e elaborarne la realizzazione (…e qui sto parlando di servizi di consulenza ed altri connessi, che esulano dai fini propri del blog!).

 

Comunque: “Un mio amico ha…”, “uno che conosco è riuscito a…”, “mi hanno detto che quello…” etc. etc.: tutto bello e tutto, magari, anche vero, però…

 

RICORDA che TU SEI TU… E LUI È LUI!

 

Non è assolutamente detto che quel che è bene per “LUI/LEI” lo sia anche per “TE.

 

Potrebbe andarti meglio o peggio e questo potrai valutarlo solo a posteriori;

l’unica cosa praticamente certa, è che per TE non andrà mai esattamente come a LUI (o LEI)!

 

Anche a parità di condizioni esterne ed economiche, ci sono sempre le variabili imponderabili, gliIMPREVISTI (che, per la loro stessa natura, non si può sapere cosa siano né quando o come si presenteranno, ma è ragionevole presumere che prima o poi si manifesteranno) e quelle legate alla tua persona (SITUAZIONE FAMILIARE, LAVORATIVA, TOLLERANZA AL RISCHIO, GUSTI PERSONALI etc….).

 

Sono tanti gli aspetti da valutare quando si vuole acquistare un immobile e non è sempre facile tenere conto di tutte le variabili coinvolte:

l’analisi comportamentale ci dice che, quasi sempre, decidiamo d’impulso, nei primi istanti di una visita, per l’acquisto più importante della nostra vita e, a posteriori, cerchiamo le ragioni per giustificare la scelta, anche (o soprattutto) di fronte a noi stessi.

 

A volte ci va proprio bene, molte volte raggiungiamo “un compromesso” più o meno ragionevole fra quelle che erano le pretese iniziali ed il risultato finale, altre volte ce ne pentiamo e non sappiamo come uscirne decorosamente.

 

Valutare tutto, è ancora meno facile se siamo arrivati da poco in un paese diverso da quello in cui abbiamo sempre vissuto, con propri usi e costumi, DI CUI SPESSO NON ABBIAMO CONOSCENZA, ma che, chissà perché, diamo per scontato siano uguali a quelli a cui siamo abituati.

 

Nel valutare l’acquisto, ai primi posti ci sono da cosiderare:

-       utilizzo previsto dell’immobile;

-       zona in cui si trova;

-       spese per l’acquisto;

-       spese successive all’acquisto… (come eventuali ristrutturazioni);

-       successive spese di gestione “fisse” (comunidad, IBI, basura);

-       esistenza o meno delle “derramas” e di chi debba pagarle (accantonamenti per futuri lavori nel condominio).

Non includo le spese relative ai “consumi” una volta che saremo proprietari, anche se è bene tenerne conto e ricordarsi che la qualificazione energetica di un immobile non è solo una lettera dell’alfabeto (A, B, C…), ma anche e soprattutto un indice del flusso di uscita dei soldi per pagare le fatture dal proprio conto corrente!

 

Non sono i soli aspetti che è bene valutare ed alcune cose con cui in seguito ci troveremo a confrontarci, obiettivamente, non ci sarebbero mai venute in mente… siccome, però, sono quelli da cui partire, che almeno questi siano ben chiari!

 

Con riferimento alla “zona”, intendo non solo “centro” o “periferia”, ma anche la regione: diverso è il mercato immobiliare in Madrid, Sevilla, Barcelona o Valencia rispetto a quello delle isole (Canarie o Baleari) o a quello delle zone interne della Spagna.

 

Quando ci siamo decisi per la macrozona (cioè la parte della Spagna in cui andare), il valore di un immobile (quello a cui ce lo presentano e/o quello che noi gli attribuiamo) dipende da tre fattori fondamentali:

 

-       la posizione ,

§  la posizione ,

o   la posizione!

 

Non si tratta di uno scherzo, né di un errore: il fattore che influenza in maniera assolutamente fondamentale la decisione all’acquisto e il prezzo di un immobile è LA POSIZIONE, praticamente tutto il resto passa in secondo piano!

 

Se è per uso proprio, assolutamente legittimo è chiedersi “se sia dove voglio vivere”, “mi piace la zona?” “ci sono scuole vicine per i miei figli? Che scuole?” etc.; se è per puro investimento, dovremmo invece esere in grado di astrarre da quelli che sono i nostri personali gusti e valutare “con freddezza” se sia affittabile, a quanto, con quanta rapidità, a che tipología di clienti e con quale ampiezza di mercato etc.

 

Può sempre accadere che, una volta comprato, mi accorga che non è l’immobile che fa per me: in questo caso, mi accorgo di quanto sarebbe stato meglio se avessi valutato il fattore “posizione” combinato con la mia situazione personale, senza lasciarmi guidare dall’impulso!

 

Magari, aver indagato di più o essersi affidati ad un consulente professionale con il quale discutere le mie esigenze specifiche e dal quale farmi guidare, poteva costarmi un pò, ma potevo trovare una soluzione molto più mirata!

 

Ci sono, poi, altri aspetti dell’acquisto immobiliare e che non dobbiamo assolutamente dimenticare:

 

LA SPAGNA NON È L’ITALIA!!!

 

Es., la fiscalità immobiliare e l’agenzia: anche se nessuno mi obbliga a ricorrere ad un’agenzia, almeno dalla parte fiscale non si scappa e… non è detto che l’agenzia comporti aggravi di prezzo all’intera operazione.

 

Come detto, la Spagna NON è l’Italia: in Spagna, per esempio, l’intero importo fatturato dall’agenzia si detrae fiscalmente, in fase di calcolo della plusvalenza di un’operazione di vendita.

 

Tante sono le domande e gli enti connessi con la compravendita immobiliare: vediamo di esaminarne alcuni/e, fermo restando che non è un elenco esaustivo e che sono disponible a dare chiarimenti a chi ne abbia bisogno o volontà di chiederli. 

 

Conviene comprare e rivendere rapidamente?

Diciamo che se l’investitore ha le risorse per farlo, è un gioco interessante e che può dare dei ritorni interessanti: esistono casi di esenzione dal pagamento delle imposte, ma sono pochi (es., quando si vende un immobile e si impiega tutto il ricavato per comprarne un altro entro 2 anni, entrambi adibiti a residenza).

La tassazione sui guadagni di una vendita immobiliare come “persona fisica” IRPF è 19% fino a 6000€; 21% da 6000 a 50000€; 23% da 50000 a 200000€.

La plusvalía municipal, in una vendita rápida, praticamente è nulla.

 

Quanto si paga di tasse in fase di acquisto?

Le percentuali sono mutevoli con il mutare della Comunidad Autonoma: nella Comunidad Valenciana, si paga ca. un 12% di tasse ed imposte, a cui aggiungere eventuale onorario per l’immobiliare (3%+IVA) e servizi particolari di asesoría (la percentuale è più alta per immobili di basso costo, visto che ci sono alcune spese che non si modificano molto con il valore).

 

Quanto costa il notaio?

Il notaio in se, non molto: da 300 - 500 – 800 – 1000€ o più, anche in funzione del valore. Sono le imposte che fanno levitare il valore e che, in Spagna (…che non è l’Italia!;-), il Notaio normalmente non trattiene per versarle al fisco. 

 

Se ho dei soldi disponibili, che faccio?

Valuta bene (o valutalo insieme con il tuo consulente/agente /asesor) il rendimento potenziale prima di investirli.

 

È meglio comprare con hipoteca (mutuo) o “pago de contado”?

Fermo restando che l’ipoteca 100% è un evento rarissimo, una parte di solito corrispondente al 20% dovrai sempre apportarla (mutui normali con tetto 80%), a cui aggiungere il 12-15% di spese accessorie, quindi su un immobile da 100.000€, che ti potrà costare alla fine sui 112000-115000€, almeno dai 32000 ai 35000 € dovrai comunque metterceli di tasca tua (Com. Val.).

Se sei nelle condizioni di poter pagare “al contado” l’intero prezzo, sta solo a te valutare l’opportunità o meno del fatto… e, comunque, sarebbe il tipo di discorso da affrontare con l’agente/consulente serio, fra cui valutare anche eventuali “effetti leva”, aspettative di rendimento etc., invece se ti necessita un mutuo, sempre cerca di avvalerti della consulenza seria e tieni presente che se il finanziamento venisse in parte da mutuo ipotecario ed in parte da finanziamento personale, le due cose hanno "tipos de interés" (tassi) sensibilmente diversi!

 

Se hipoteca, prima di tutto, me la danno?

Dipende dai parametri reddituali, dalle garanzie personali, da eventuali garanti e dalla residenza (se in Spagna o in altra nazione). Ciascun caso ha una sua valutazione specifica: anche il limite “max 80%” per residente o “max 70%” per non residente, possono essere rivisti, ma non è certo un caso generale!

 

E … a tasso fisso o variabile?

Con le evoluzioni del EURIBOR, l’inflazione etc., fortunato chi, nei mesi scorsi, ha ottenuto un’ipoteca a tasso fisso del 2%, ora è assolutamente necessario studiare la situazione per non ritrovarsi con brutte sorprese.

 

Il prestito è meglio chiederlo in Italia o in Spagna?

Se l’immobile è in Spagna, è, almeno per ora, assolutamente meglio ottenere il mutuo in Spagna anche se non ci sei residente: le condizioni sono migliori (di solito).

 

Cosa si offre in garanzia e che requisiti ci sono?

Normalmente, la garanzia è l’immobile oggetto del contratto e sarebbe bene che fosse solo quello e non tutti gli altri eventuali beni presenti o futuri posseduti: leggere prima di firmare e chiedere spiegazioni su aspetti dubbiosi (ora è anche diventato obbligo di legge che il notaio spieghi le clausole in anticipo… non è questo il momento di avere fretta e “mi dicha dove devo firmare”)!

Come requisiti, il primo è che le rate del prestito non superino il 30% del totale delle entrate familliari e che quello che resta sia valutato positivamente al fine di permettere di vivere. I requisiti specifici, poi, dipendono anche dalla particolare banca e personalmente consiglio di servizi come quello da noi offerto, con intermediari creditizi che non comportano aggravio alcuno di spesa e che valutano preliminarmente la tua situazione e propongono la tua pratica alle entità bancarie più corrispondenti alla tua situazione, in modo da avere 2 o 3 preventivi alle migliori condizioni possibili.

Uno può rivolgersi anche “alla sua banca” senza problema alcuno, però viene a mancare la valutazione di uno spettro più ampio ed appetibile di possibilità.

 

Il fisco:

impersonato dall’Agenzia Tributaria Española (detta “Hacienda”): con questi bisogna starci attenti veramente, perché non c’è niente che gli scappi, in particolare nel settore immobiliare!

Non basta… in caso di qualche imprecisione o dimenticanza, potranno non farsi vivi subito, ma sicuro lo faranno prima dello scadere dei termini di prescrizione, con i dovuti interessi e sanzione!

 

Da tenere in conto, nella compravendita immobiliare, l’IVA, la ITP (Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales e mutuamente escludente con l’IVA), che colpisce ogni passaggio immobiliare e titolo oneroso e non solo, la ISD (Impuesto Sucesiones y Donaciones), AJD (Actos Juridicos Documentados).

 

Se non si paga il 10% di ITP per un immobile di seconda mano perché lo abbiamo ereditato o ce lo hanno donato, è perché ci si paga il 10% di ISD, no perché sono buoni e trattino una donazione meglio di un’acquisto.

 

E la successione? Dipende dalle esenzioni e/o franchigie in ciascuna Comunidad Autonoma, però il concetto è che, poco o tanto, sempre si debba pagare!

 

Esiste, poi, anche un altro caso in cui non si paga la ITP… ed è quando si compra un’immobile nuovo, sul quale si paga l’IVA di importo equivalente (tranne che non sia “di lusso”, nel qual caso la percentuale aumenta).

 

Esistono riduzioni o sconti?

Qualcosa si, per i minori di 35 anni che comprano la prima casa, per la familia numerosa (con relativo titolo) che compra la prima casa, nel caso della “vivienda protegida” (qualcosa tipo le case nella 167 in Italia): si può arrivare a pagare il 4% invece del 10%, sempre che si rientri nei previsti parametri.

 

Comunque, nella Comunidad Valeciana, la ITP ordinaria è il 10%, come anche l’IVA se la casa è nuova; nelle Canarie, ad esempio, siamo al 6,5%; in altre zone siamo sul 8%...

 

…e ricordiamoci sempre che in materia di fisco possiamo pensare di tutto e di più, solo non possiamo aspettarci una normativa semplificata, chiara, comprensibile e soprattutto univoca, infatti ci sono Comunidades Autonomas che applicano la ITP scaglionata con % crescente al crescere del valore dell’immobile, altre che distinguono fra “vivienda” e “vivienda habitual” (diciamo “prima casa”), alcune che prevedono una AJD del 1,5%, altre del 0,75%, alcune che applicano una riduzione del AJD all’acquisto della vivienda habitual ed altre no… anche se, magari, applicano aliquote differenziate per la ITP, però non tutte prevodono sconti sulla ITP per la vivienda habitual… tutto chiaro, vero?

 

Noooo??? Non preoccupatevi, purtroppo è normale… non capirlo!!!

 

Comunque, poi, c’è anche la AJD, in pratica sono le imposte che si pagano per la ufficializzazione dei documenti (contratto).

Dal 2019, in caso di mutuo, la AJD sul contratto di mutuo la paga la banca (il prestamista), non più il prestatario, ma per le altre cose, paga chi compra, come anche la AJD relativa a la “escritura de compraventa”.

 

A dire la verità, ci sono anche possibilità di ripartire diversamente le spese contrattuali e tasse fra compratore e venditore, sempre che sia specificato nel contratto… cioè, in alcune Comunidad Aut., è prevista una ripartizione di spese fra le due parti e non l’intero accollo ad una sola, se non specificato diversamente nel contratto.

 

Per aggiungere un tocco concreto al tutto, dal 2022 queste imposte non si pagano più sul valore indicato nel contratto, ma è stato introdotto il valore denominato “valor de referencia al fin de trasmisiones” (diciamo “valore fiscale” che, nell’idea del fisco, dovrebbe rispecchiare quello di mercato): se nel contratto viene registrata una cifra minore o uguale a quella del valore “fiscale”, allora le imposte si devono pagare sul valore fiscale; se si registra la vendita per un importo superiore a quello fiscale, allora si paga su quanto registrato… in questo caso il concetto è “pagare su quello che fa pagare di più”… poi esiste la possibilità di fare ricorso, ma attenzione ai tempi stretti ed alla reale corrispondenza dei fatti, perché “Hacienda lo sabe todo”!

 

La plusvalía municipal:

è un’imposta che la legge attribuisce al propietario ed è relazionata, attraverso opportuni coefficienti, all’incremento del valore del suolo per un periodo massimo di 20 anni successivi all’acquisto. Si può andare da qualche decina o centinaia di euro fino anche a diverse migliaia ed il calcolo preciso avverrà solo a vendita fatta… praticamente impossibile per il venditore sapere prima l’importo esatto.

 

Il notaio.

Dal punto di vista di obblighi di legge, il notaio interviene come ufficiale rappresentante dello stato, che autentica l’identità della parti, verifica l’esistenza burocratica dell’immobile e la sua titolarità… e non ha alcun obbligo di essere “intermediario fiscale/esattore di imposte”, se non sulla base di uno specifico incarico: solitamente il notaio redige il contratto e, una volta firmato, si conferisce incarico un’asesoría di curare la parte fiscale, registrale etc., sia per la presentazione dei pagamenti delle relative imposte che per l’iscrizione della transazione nel Registro de la Propiedad: potremmo anche farlo in proprio, ma in linea di massima è meglio affidarsi a qualcuno che sa cosa, quando e dove farlo!

 

Spese apertura hipoteca / estinzione e cancellazione.

L’unica spesa relativa al prestito ipotecario che è rimasta da carico del richiedente è quella relativa alla “tasación”, cioè alla  perizia sul valore del bene ai fini ipotecari, effettuata da un técnico iscritto negli appositi albi; tutte le altre spese, comprese le spese del notaio e l’imposta AJD, sono a carico della banca… comunque, non siamo polli nel pensare che con questo le banche ci facciano regali: è una disposizione di legge in vigore dall’ultima riforma della Ley Hipotecaria del 2019!

Normalmente, oltre alle “garanzie” per ottenere il mutuo, le banche richiedono anche vincoli di deposito titoli, accredito busta paga, la sottoscrizione di prodotti assicurativi etc., al fine anche di una “bonificación” (riduzione) del tasso d’interesse applicato e qui stiamoci asttenti e conti allá mano, perch¨nel momento in cui vogliamo l’agognato mutuo siamo spessi disposti a firmare clausole capestro di vario tipo!

 

Le spese di cancellazione dell’ipoteca, se esistente, sono a carico del venditore e la sua cancellazione permette al compratore di avere un bene “libre de cargas hipotecarias” (libero da carichi ipotecari) e, se del caso, di iscrivere una ipoteca a proprio nome su tale immobile, a garanzia di un prestito.

 

Ricordarsi comunque sempre che, indipendentemente da chi iscrive l’ipoteca su un immobile, questa affetta l’immobile stesso, quindi se si compra un immobile ipotecato senza provvedere a tutti i passaggi o con eccessivo spirito di fiducia, possono crearsi intoppi, ad esempio, nel momento in cui lo si va a rivendere oppure in cui si chiede un prestito avente il bene stesso come garanzia… intoppi che, nel migliore dei casi si traducono in perdita di tempo e di denaro (la cancellazione si paga).

 

Nel caso di estinzione anticipata di un prestito ipotecario in seguito a compravendita, occorre farsi fare un certificato dalla banca con l’attestazione della “deuda pendiente” (debito residuo) al giorno del contratto dal notaio e presentarsi con 2 distinti assegni: uno per pagare il saldo alla banca e l’altro per l’importo restante.

 

Per regolarsi al momento di stabilire il prezzo dell’immobile ed eventuali margini di trattabilità, la meglio è farsi assistere da un professionale per una valutazione del prezzo di mercato e regolarsi su quello, senza voler esagerare in sopravalutazioni dettate dal cuore e bisogna fare bene i conti e leggere anche la “escritura de hipoteca” per rendersi conto se vi siano previste “penali” per cancellazione anticipata e altre spese indesiderate.

 

Nei limiti del possibile, i conteggi facciamoceli prima, per non ritrovarsi poi delusi se ci aspettiamo una certa cifra “netta” e poi ci accorgiamo che ci sono alcune migliaia di euro in meno perché abbiamo dovuto pagare cose che non avevamo tenuto in conto!

 

Il Registro de la Propiedad.

Una volta che abbiamo acquistato un bene immobile, questo va iscritto nel Registro della Propiedad a nostro nome. Non è un assoluto obbligo di legge, ma è il passaggio che garantisce di fronte a tutto il mondo che siamo proprietari di quel bene e, proprio per questo, è assolutamente consigliabile farlo il più velocemente possibile per evitare problemi futuri.

Dal punto di vista della Publicidad Inmobiliaria, conta per primo chi iscrive il bene per primo e non credo che nessuno abbia piacere di arrivare secondo dopo aver già pagato!

 

Reformas

Dicesi ristrutturazioni: molti preferiscono un immobile già in ottime condizioni, pronto per entrare a viverci. Ottima cosa nel caso di immobili nuovi, un pò più difficile da avere con immobili di seconda mano: a volte sembra in perfette condizioni, ma non lo è proprio del tutto, a volte è evidente che ci sia da fare qualcosa (bagno, cucina, impianti), a volte è evidente per chiunque che necesita di una ristrutturazione integrale. Salvo che non si tratti semplicemente di dare un’imbiancatura (cosa più o meno doverosa in quasi qualsiasi situazione), sono spese da tenere in conto.

 

Eseguire e seguire una ristrutturazione ed ottenere un buon risultato, conforme ai propri gusti e ad un costo ragionevole è difficile, ma si può realizzare… l’importante è che il prezzo che si paga per l’immobile sia proporzionato alle sue condizioni!

 

Basura

In Italia la chiameremo “nettezza urbana” (…e successive evoluzioni nominative), ma qui tutti la chiamano “basura”: si paga al Ayuntamiento ed ognuno ha le proprie regole. In alcuni posti, si paga specificamente e separatamente da altre cose, in altre viene inclusa nelle fatture delle utenze, ad esempio in quella dell’acqua.

In generale si paga meno del corrispondente italiano, comunque si paga!

 

Possibile problema di okupas

Questo… potremmo anche definirlo “il cancro degli immobili”, il rischio che estranei entrino in casa, se ne impossessino e ci vivano a tempo indefinito come fosse casa loro, si iscrivano come residenti, si allaccino abusivamente per le utenze a quelle condominiali o di altri ed acquisiscano il diritto di fronte alla legge a non poter essere buttati fuori con procedure rapide, in particolare se si tratta di famiglie con bambini piccoli o con disabili: alla fine, è il propietario quello che si trova nella m….a e che dovrà affrontare spese legali, ripagare le distruzioni interne a casa sua etc.

Il problema è più sentito nelle “seconde case” non adeguatamente seguite e raggiunge l’apice nelle “proprietà bancarie” e/o in quelle delle aste immobiliari: a volte si trovano immobili a prezzi apparentemente interessanti, ma con il non piccolo difetto degli okupa inclusi nel prezzo!

A volte si può raggiungere (pagando) un accordo con i personaggi, ma direi che salvo per gli animi più impavidi, quella di imbarcarsi nell’acquisto di un immobile occupato sia da evitare come la peste!

 

Acquisti dalle entità bancarie e lo strano sistema della subasta inversa

“El banco gana siempre”: ma fu detta una verità più reale di questa (ce lo disse anni fa la direttrice della banca dove ho il conto corrente)!

Alcuni anni fa, era usanza trovare presso le banche immobili a prezzi interessanti rispetto al normale mercato: oggi è più facile che il prezzo apparentemente interesante sia fissato dalla banca come “specchietto per le allodole”.

Si presenta sui portali un immobile ad un prezzo aparentemente non male, si racimolano i contatti, si apre il periodo delle visite e si presenta l’immobile al prezzo relativamente appetibile e… successivamente si apre il periodo delle offerte: la particolarità è che il prezzo di presentazione in sede di visita, visti i lavori che ci sono da fare, ci è sembrato già altino, ma per l’entità bancaria è il prezzo minimo a cui si può presentare un’offerta e si possono solo fare offerte al rialzo, cioè, non esiste trattabilità alcuna per il prezzo iniziale, ma solo può aumentare.

E’ una tecnica per spingere fin da subito i potenziali compratori a sentirsi presi da un sentimento di urgenza, magari stimolato dalla possibilità di finanziamento oltre i normali limiti, per il fatto che già ci siano stati “oggi” 30 visitatori e cge fra 3 giorni si aprirà “el periodo de las pujas”!

Va da se che la convenienza della cosa sia solo per la banca, in particolare se il prezzo iniziale già è stabilito nella parte alta o molto alta (o anche sopra) della fascia di prezzi di mercato ragionevoli.

Non dico di non vedere proprietà provenienti da entità bancarie, solo che non è il caso, come privato cittadino compratore, di aspettarsi di fare grandi affari.

 

L’agenzia immobiliare

Molti incolpano, secondo me ERRONEAMENTE, le agenzie di tutti i mali del mercato immobiliare, senza tenere conto che se si tratta di un agente / consulente serio e professionalmente preparato, che cura realmente gli interessi del proprio cliente e lo guida in in tutto il percorso relativo all’acquisto e che talvolta è veramente arduo, nessun importo per lui speso sarà mai speso male, ma sarà un investimento dal ritorno garantito…

 

…purtroppo è anche vero che nel settore ci sono personaggi di tutti i tipi e che di solito, quelli più “truffaldini” non sono quelli più timidi o che peggio si presentano di fronte ai clienti, anzi, molti di questi portano allo “stato dell’arte” il detto “non avrai mai una seconda occasione di fare una buona prima impressione!” …e sarà proprio quella buona prima impressione che ti impedirà di vedere la realtà che nasconde.

Quindi: agente/consulente si, ma attenzione nella scelta. 

 

L’IBI e le variazioni in Ayuntamiento e nelle forniture

Hai comprato un immobile?

In Spagna si chiama IBI (e non IMU), ma sempre la stessa cosa è… ricordati sempre di fare (entro 30 giorni dall’acquisto) le variazioni del caso.

A tuo carico anche le variazioni acqua, luce, gas (volture “cambios de titularidad”, se i servizi sono già esistenti) presso gli enti fornitori, oppure richieste di allaccio delle forniture se non esistenti.

Ad esempio, nel caso di un immobile acquisito da una banca, quasi sicuramente occorrerà fare nuovi allacci perché non ci sono i contatori (rimossi da tempo) e, comunque, in caso di ristrutturazioni pesanti, si dovranno sempre ottenere e fornire le relative certificazioni degli impianti, anche se non tutte le ditte le amano: molti fanno anche lavori di vario tipo, ma per certificarli devono essere effettuati da un professionista iscritto negli appositi albi.

 

Alla fine di questa panoramica sul mondo immobiliare spagnolo, acquisti, tasse, insidie più o meno nascoste, torno a ripetere quello che, per me, è il punto fondamentale: non lanciarti a capofitto su quella che sembra essere l’occasione della tua vita, dando per scontato di non aver bisogno di supporto professionale… se poi pensi che “lanciarsi” sia la cosa giusta, “lanciati”, ma a ragion veduta, non d’impatto!