IL TRASPASO DI UN NEGOZIO IN SPAGNA: brevi note per grandi risultati
È da molto che non scrivo nel blog, però sono ancora qui per proporre un argomento già trattato, ma sempre di attualità, gioia o dolore di molti:
il "traspaso" in Spagna (la cessione di un'attività commerciale).
Premesso che il traspaso in se non richiede l'intervento di un Notaio, in quanto si formalizza con un contratto privato fra le parti (che, normalmente, nessuno registra e per legge nessuno è tenuto a farlo), sono molti gli aspetti di cui tenere conto e sono moltissimi coloro che in passato li hanno sorvolati... e si sono trovati a sbattere testate nel muro.
Non pretendo, qui, con queste poche parole (disse quello che scrisse 500 pagine di prologo😄;-), di essere esaustivo con tutte le potenziali problematiche e implicazioni di un traspaso, ciascuno con le sue particolarità e differenze, legate anche al tipo proprio di attività, però una panoramica la faccio. Ogni (tipo di) negozio è una cosa particolare, ogni Ayuntamiento (Comune in Spagna) ha le sue regole in materia urbanistica e di licenze commerciali, le disposizioni generali cambiano continuamente e quelle specifiche non sono da meno e quando si mette tutto insieme a cocinare nel pentolone, si può avere fortuna o ci si può invischiare in un ginepraio.
Con il senno di poi, quasi tutti sono bravi, ma se ci si affida al fai da te o al professionista sbagliato, è abbastanza facile che ci ritroviamo in una situazione differente da quella che avevamo sognato.
D'altro canto, se si sceglie il professionista giusto (e chi mai potrei consigliare meglio del sottoscritto? Contattami su https://traspasovalencia.com ;-) e quello che sembrava una giungla sregolata può apparire come un qualcosa di molto più tranquillo.
Tornando all'essenza propria del traspaso, ci sono alcuni documenti fondamentali che sempre devono tenersi in conto, visto che l'acquisto di un'attività in traspaso può essere un'ottima opportunità per gli imprenditori, evitando il famoso periodo "morto" iniziale che non sempre si mette in conto, ma che tutti devono affrontare,.
A Valencia, in particolare, la cessione di attività offre un mercato dinamico e ricco di possibilità, moltissima è la gente che lo cerca ed avere un negozio funzionante è una "quasi garanzia" di poterlo liquidare bene all'occorrenza (per passare ad un altro progetto, cambiare di città o quel che sia).
In cambio, tenere una "sola" puó essere un vero incubo e, oltre a dare problemi durante la gestione, può rendere quasi impossibile un nuovo traspaso, nel caso si voglia vendere.
UNA COSA FONDAMENTALE SA TENER PRESENTE: è un negozio, un'attività commerciale, e già prima di iniziare a cercare... anzi, già prima di iniziare a pensare di iniziare a cercare, si dovrebbe avere chiaro cosa, realmente, si stia cercando:
1) un'attività per lavorare direttamente "in proprio" e da soli;
2) attività per lavorare tutta la famiglia (es., una coppia con un figlio, fratelli e sorelle)
3) un tipo di attività che già hai avuto (in un'altra parte di mondo) e che conosci (altamente consigliabile) o un'attività completamente nuova perché vuoi dare una svolta alla tua vita e staccare con i ponti del passato (cosa, anche questa, legittima e comprensibile, però alla quale dedicare un profondo processo valutativo non solo all'attività, ma anche a se stessi)
4) la propria capacità d'investire (quanto?) e quella di affrontare eventuali periodi "morti" o di bassa produttività (è bruttissimo partire animati da grandi illusioni e ritrovarsi con brucianti disillusioni, cercando di rivendere rapidamente un'attività che ci accorgiamo di non poter gestire, e nella quale abbiamo investito soldi, tempo e sudore e che, magari, "vale", però nessuno la valora)
5) dedicare una parte delle proprie energie a elaborare un "business plan" (cosa progettiamo di fare, in quanto tempo, con quali spese ed entrate), incluso il "lavoro sul campo", con verifica diretta di quello in cui voglio investire (questo negozio, con quello che fa ora, "fa per me"?): si compra ora quello che esiste ora, che un giorno potrà anche essere tutta un'altra cosa in funzione del nostro proprio lavoro... però non andiamo a pagare per il valore che apporteremo noi al negozio, cerchiamo di pagare per quello che è ora);
6) se cerchi un consulente / agente immobiliare che ti possa aiutare nella tua ricerca, senza sapere nemmeno tu bene cosa stia cercando, (situazione che passa a molta più gente di quanto si possa immaginare) e questo ti invita a "parlarne insieme direttamente" in ufficio o in un bar (Ndr: personalmente, lo faccio. Ritengo che il conoscersi direttamente possa portare a definire molto meglio tutti gli aspetti e cosa realmente interessa e/o si possa fare), non vederlo come "tempo perso", bensì come la cosa più giusta da fare nel momento di sviluppo interiore che stai attraversando e che potrà portarti a fare la cosa giusta al momento giusto, invece della cosa affrettata nel momento sbagliato.
7) Impatto finanziario sul prezzo di un traspaso. Esempio: 60.000 €??? Questo è fuori di testa. È troppo, io pago al massimo 20.000€!
Sia chiaro, possono esserci diversi fattori ad influire in una simile valutazione:
- non posso permettermi un'investimento da 60000€: NON posso e finita lì: magari, ci provo per cercare di trattare brutalmente il prezzo. D'altro canto, se il venditore non è affrettato ed è cosciente di quel che tiene e del suo reale valore, se "60.000€" è il suo valore, non sta affatto ben disposto ad avviare una trattativa su questa base! Se voglio investire il meno possibile in un'attività ben funzionante, comprensibile, però le parti da mettere d'accordo sono due.
- se posso permettermi investire 60000€, non per questo devo "buttarli" per non aver valutato attentamente la cosa: fare domande è lecito, rispondere è un obbligo, in questo caso.
- se, invece, dico un prezzo solo perché mamma mi ha fatto la bocca e la uso già che ce l'ho... sarebbe meglio tacere: l'effettivo valore di un negozio è quello che il negozio vale ed il dire "è troppo" senza disporre d'informazione alcuna non ha senso (6.000€ possono essere una cifra spropositata per una cosa e 200.000€ possono essere un prezzo da occasione strepitosa per un'altra: sempre sono molteplici gli aspetti da valutare).
Riassumendo:
prima di negoziare, è fondamentale valutare a fondo l'attività e non basarsi solo sul prezzo di vendita: credetemi, ci sono negozi che sembrano "supermegamaxi" e non lo sono; ci sono altri che sembrano "niente, delle vere nullità" ed in realtà producono un utile bestiale ed il loro valore è perfettamente giustificato per que che si chiede o anche basso per quel che realmente sono.
Considerare, per esempio, l'anzianità, l'inventario, le attrezzature e l'esistenza di licenze e permessi e la loro tipologia.
Ci sono casi di negozi che si vendono perfettamente incamminati per la strada del successo, dopo che il venditore gli ha dedicato 6-8 mesi o un anno, facendosi carico della ristrutturazione, documentazione di apertura, fase di "start-up"... della parte "morta" del negozio, e lo mette in vendita quando inizia a produrre: questa, se uno vuole dedicarsi a questi tipo d'attività/investimento, è un'occasione davvero fantastica. Si può avere quello che uno cerca, già completo e senza bisogno di esagerare con l'investimento iniziale, già che stiamo comprando un "frutto acerbo, avviato a maturazione" ed il come maturerà spetta a noi (il prezzo è più basso di quello che la stessa attività avrebbe dopo 4-5 anni di consolidato funzionamento, anche se più alto di quello che avrebbe se non ci fosse frutto alcuno in vista).
In altri casi, "prezzo basso" non vuol dire "affare buono": sempre, sempre, sempre debbiamo valutare la cosa, la persona e vedere se questa cosa si confà a questa persona.
Esaminare la storia finanziaria, la redditività, gli asset tangibili (arredamento, macchinari) e quelli intangibili (marchio, clientela, pagina web e reti sociali): sono cose fondamentali, che tangibili o no che siano, danno un valore reale al negozio.
NOTA: in un qualsiasi contratto di affitto commerciale in Spagna, il canone è gravato da IVA (21%), quindi, per sapere il reale costo dell'affitto, considerare l'IVA che, d'altra parte, si puó compensare in contabilità ingressi/uscite, quindi non è un "costo vivo"... però c'è!
DOCUMENTI FONDAMENTALI
- licenza o dichiarazione previa
- contratto d'affitto attuale
- altre autorizzazioni (p.es., terraza)
- Registro Sanitario (necessario per elaborazione di alimenti, p. es.)
- documentazione economica (ingressi/uscite)
- non dimentichiamo una cosa alla quale sempre si passa sopra: verificare che "il propietario" che affitta il locale sia veramente colui che ha titolo ad affittarlo (il reale propietario o usufruttuario o rappresentante, se esiste) e non un soggetto che non ha titolo legale per farlo.
C'è una moltitudine di altri documenti che possono non essere necessari, oppure solo consigliabili o assolutamente indispensabili, a seconda delle circostanze, ma su quei pochi indicati non si deve transigere, a rischio di ritrovarsi in situazioni non invidiabil.
RICORDIAMO LA LEGGE
Che dice la legge, nello specifico, rispetto al traspasso?
Varie cose, però una interessa più di tutte.
L'articolo 32 della LAU è quello che principalmente riguarda il "traspaso de negocio" e, testualmente, parla della possibilità di cessione del negozio e del contratto d'affitto, con l'obbligo di informare il proprietario del locale entro 30 giorni dall'avvenuta cessione e del diritto che tiene il proprietario stesso ad aumentare l'affitto fino a un 20%, in virtù del "traspaso". In pratica, però, quasi tutti i contratti d'affitto hanno la clausola in deroga a questo, e che riporta qualcosa come "non si può cedere il negozio, né il contratto d'affitto senza la previa autorizzazione del proprietario".
Quando la condizione contrattuale è questa, ci sono pochi discorsi da fare: il traspaso si può fare, però solo con autorizzazione previa del propietario del locale in cui si svolge l'attività (l'arrendador).
Chiarimento: "io traspaso la licenza, però no i clienti", "traspaso il ristorante, però mi prendo questi 3 frigoriferi e i tavoli e le sedie, tanto se li cambierebbero comunque" e così via, non sono le giuste idee con le quali affrontare un traspaso di negozio, né per chi vende, né per chi compra: per definizione, il "traspaso" si ha quando si trasmette una unità economica (un'attività) autonoma e funzionante, con tutto quello che le permette di operare ed essere produttiva; in pratica, solo manca che il compratore ci metta il suo proprio tempo e lavoro, il resto c'è già tutto, apparecchiature, avviamento commerciale, locale dove si svolge l'attività ecc.
Se si inizia a togliere cose essenziali per il funzionamento dell'attività o quello che in Spagna si chiama "fondo de negocio" (ed in Italia "avviamento commerciale"), si snatura l'essenza del traspaso e ci si allontana da que che in realtà dovrebbe essere.
Il TRASPASO, non è soggetto ad IVA né ad ITP., però, se si cedono parti (come, p.es., apparecchiature), queste cessioni si, sono soggette ad IVA: spesso non ci si fa caso, però attenti, l'Agenzia Tributaria Spagnola, nel caso che se ne accorga (e può succedere, anche se nessuno dice o registra niente direttamente), colpisce duro.
Per quanto riguarda la licenza?
Si può "vendere" ad altri senza includere l'affitto del locale in cui si svolge l'attività?
Nella vita sono tantissime le cose che si possono fare, alcune più, altre meno utili: se si parla di "traspaso", NON SI PUÒ CEDERE LA SOLA LICENZA, però, anche ammettendo che qualcuno la compri, si deve considerare che la licenza è specifica per esercitare una certa attività in un certo locale:
- se si cambia attività, anche mantenendo il locale, si deve cambiare licenza, la precedente non vale per fare cose differenti da quelle per le quali è stata concessa (magari, ci può essere la possibilità di integrare fra loro attività similari, nello stesso settore, che richiedano uguali requisiti, però non sbilanciamoci troppo);
- se si ha una licenza (siamo titolari di questa), quale essa sia, e si vuole esercitare l'attività in un locale differente da quello per cui è stata concessa, niente da fare: la licenza viene oggi concessa per uno specifico locale che rispetta i requisiti dell'attività e per il quale è stata presentata la documentazione ed il relativo progetto e le dichiarazioni tecniche richieste. Nel caso, per avviare un'attività da zero, che non si debbano fare ristrutturazioni e si tratti di un'attività NON molesta, che si apre con un'autocertificazione tecnica, siamo allo stesso punto: è per uno specifico locale.
- cedendo negozio con licenza, si fa in Ayuntamiento (o nella relativa pagina web) il "cambio de titularidad", comunicando che "da oggi, il nuovo titolare del negozio è Pinco" (e non più il vecchio Pallino) e si può continuare tranquillamente e legalmente l'attività, però la licenza (o qualsiasi altro tipo di autorizzazione) è specifica per la "referencia catastral", il codice catastale unico che identifica l'immobile, pertanto non si può assolutamente trasferire ad un altro immobile.
Altre cose di cui tenere conto?
Esistenza di personale, valutare se il venditore è un "particolare/autonomo" o se è un'impresa, e da qui possono apparire cose come "carichi pendenti", in particolare con il fisco o con i dipendenti, che comportano responsabilità per l'acquirente.
Esempio: se il venditore è "un particolare", nel caso che sia in arretrato con il pagamento della Seguridad Social (in Italia sarebbe l'INPS), in linea di principio è un suo problema ed il compratore del negozio non ha problema alcuni, però, se il venditore è un'impresa e si compra pure quella, ci possiamo ritrovare legalmente obbligati per debiti che non erano nostri... prima, ora si.
Puoi fare tutto da solo, però contare sull'aiuto di un professionista per la cessione di un'attività non è una spesa, ma un investimento in sicurezza che aiuta a ridurre i rischi, a identificare possibili debiti nascosti e ti consiglia nelle trattative per ottenere le migliori condizioni. Le sue conoscenze specializzate ti daranno la tranquillità di sapere che la transazione è condotta in modo corretto e legale.
Un ultimo consiglio: non cercare il professionista "più economico" o quello che sa tutto di tutto, cerca quello che se non sa una cosa specifica, sa a chi chiederla e ci mette l'impegno per risolverla. Molte cose si sanno e molte altre si può pensare di saperle, però devono sempre essere verificate ed in un mondo di cambiamenti costanti, può essere che quello che fino a ieri andava bene, oggi non lo vada più tanto.
Un saluto e... ricordatevi di contattarmi tramite https://traspasovalencia.com
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