Vado a vivere in Spagna, affitto un appartamento... e qui "cascò il ciuco"!

LA MALEDETTA DIFFFICOLTÀ DI TROVARE UN AFFITTO IN SPAGNA

LO "STRONCA-INQUILINI", EL "SEGURO DE IMPAGO DE ALQUILER"

    Questo articolo lo metterei come estensione di uno precedente, dell'Ottobre 2022, però, siccome è un problema sempre attuale o, per meglio dire, SEMPRE PIÙ ATTUALE, mi sembra giusto e corretto riparlarne in separata sede, anche alla luce di nuovi sviluppi legislativi e delle reazioni spontanee della popolazione: proprietari ed inquilini.

    Premesse:

1. non esistono proprietari in assoluto "cattivi", come categoria;
2. non esistono inquilini in assoluto "cattivi", come categoria;
3. esistono casi particolari in tutte e due le categorie, con persone che possono dimostrarsi molto peggio di qualsiasi "peggio" uno possa pensare;
4. spesso, gli inquilini "peggiori" toccano ai proprietari "migliori" e viceversa, gli inquilini "migliori" toccano ai proprietari "peggiori" e questo esacerba il clima di già scarsa fiducia che si ha nel settore in quanto non sarà mai la parte peggiore a migliorare, ma l'opposto;
5. ci sono molte situazioni in cui i "peggiori di ora", lo sono diventati in base alle esperienze passate, proprio in virtù di quanto al punto precedente;
6. ci sono casi di proprietari ed inquilini che valgono più oro di quanto pesano, per la loro correttezza e disponibilità... e ci sono altri casi in cui valgono ancora molta più "cacca" di quanto pesano, per la loro scorrettezza e indisponibilità;
7. a volte è difficilissimo far incastrare certe cose, ma i migliori risultati con gli affitti si ottengono abbinando "simili", cioè, "buoni con buoni" e "cattivi con cattivi", perché solo in questo caso le parti hanno una controparte con la quale trattare "alla pari" e non da cui subire le peggio cose nel futuro prossimo (sto dicendo che, nei limiti del possibile, si deve cercare di tenere le mele marce lontane da quelle buone, per evitare che, alla fine, marciscano tutte);
8. è bello fare da soli, e si risparmiano anche dei soldi, però non sempre "chi fa da se, fa per tre", spesso succede che "chi fa da se, si ritrova col triplo di problemi"!😥

    Intendiamoci: gli affitti si trovano e moltissima gente vive proprio in affitto, però spesso è più difficile del previsto trovarlo e non ce ne rendiamo conto prima di essere sul posto ed andando a sbatterci la testa. Se si può partire con la ricerca dell'affitto con una sufficiente dose di anticipazione rispetto all'agognato trasferimento e, soprattutto, se siamo disposti ad affrontarne il costo anche se lo troviamo 2 mesi prima di quando, materialmente, ne avremo bisogno... può essere d'aiuto!

    A livello di consiglio posso solo dire che se trovate quello giusto e siete determinati a venire in Spagna, a Valencia in particolare, prendetelo: non contate sulla "botta di culo" di arrivare, trovare casa in 2 o 3 giorni, trovare lavoro e pensare alle vacanze del prossimo anno... può anche essere che il prossimo anno ancora siate a cercare la casa che ancora non siete riusciti a trovare!

    Al giorno d'oggi, la maggioranza degli affitti, in particolare nelle grandi città e nei loro dintorni, che siano tramite un'agenzia o direttamente con il proprietario, si fanno SOLO con "el seguro de impago de alquiler": cos'è?

    E' una polizza assicurativa, sottoscritta con una compagnia che offra questo tipo di contratto in Spagna, in cui il proprietario dell'appartamento figura come "beneficiario" della prestazione e l'inquilino è "l'elemento di rischio" la cui insolvenza viene "assicurata", previa valutazione: in pratica, se per un qualsiasi motivo l'inquilino smette di far fronte alla sua obbligazione contrattuale di pagare il canone, interviene la compagnia assicuratrice che, per il periodo contrattualmente stabilito e le altre clausole, paga il canone al proprietario, le spese legali per lo sfratto ecc.

    Ci sono contratti di vario tipo e con varie coperture accessorie, però è e resta un tipo di polizza che, a fronte del pagamento del relativo prezzo, tutela il proprietario da eventuali insolvenze future dell'inquilino... e, normalmente, la paga il proprietario.

    È giusto richiederla? Non è giusto?

Qui non si tratta tanto di dire se sia "giusto o no", quanto di prendere atto che è così!

    Trattandosi di un'assicurazione e non essendo le compagnie assicuratrici "enti di beneficienza", il loro principale parametro per valutare un inquilino, è quello della "solvenza economica continua" che, praticamente sempre, si traduce nella richiesta di avere una busta paga netta di importo tale che l'affitto mensile non ne rappresenti oltre 1/3, un contratto di lavoro a tempo indeterminato con anzianità di servizio minima di un anno e, nei casi "dubbi", la necessità di apportare un garante, il quale, a sua volta, deve avere i requisiti richiesti come e più dell'inquilino direttamente.

    Nella valutazione della compagnia assicurativa, ci sono varie scale di difficoltà per arrivare al rispettare al 100% i requisiti richiesti, a seconda della propria situazione lavorativa e di chi sia il datore di lavoro, però, in pratica, siamo allo stesso livello di garanzie richieste da parte di una banca quando esamina la nostra richiesta di mutuo ipotecario.

    Tutti coloro che arrivano in Spagna, magari anche con un pò di soldi per fare fronte al primo periodo di adattamento, e non hanno già un lavoro come richiesto dall'assicurazione, finiscono per essere tagliati fuori: sono venuti per lavorare, ma senza lavoro ed ingressi continui dimostrabili, non possono avere la casa in affitto... ed il fatto di non trovare casa può anche impedirgli di lavorare!

    Normalmente, una cosa si da per scontata, ma non lo è: "LE AGENZIE ROMPONO LE SCATOLE CON IL SEGURO DE IMPAGO, MENTRE CON I PROPRIETARI È TUTTO PIÙ SEMPLICE"... altro non è che un mito.

    Nelle grandi città e in tutte le zone con una grande richiesta d'affitti (affitti per vivere, "larga estancia"), TUTTI, INDISTINTAMENTE, richiedono il seguro de impago: può essere che nell'annuncio di un privato non sia specificato, ma quando si arriva alla "resa dei conti", tu ti senta dire "OK, mi siete piaciuti, tutto bene, la casa è vostra: appena il seguro vi approva facciamo il contratto!"

    Sempre sia chiaro: SI PUÒ TROVARE DA AFFITTARE UN IMMOBILE SENZA DOVER FARE IL SEGURO DE IMPAGO, però non è assolutamente facile trovarlo... cioè, non è assolutamente facile trovare il privato che accetti di fare il contratto d'affitto senza "seguro de impago".

    Per le agenzie, vista com'è la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) in Spagna e che molti proprietari "in primis" lo richiedono, quello di collaborare con una compagnia assicurativa per offrire il "seguro de impago" nel caso degli affitti, che piaccia o no, è un servizio che qualsiasi è obbligato ad offrire.

    Ai "vecchi tempi", spesso c'era chi ricorreva a stratagemmi più o meno truffaldini per giustificare la propria solvenza patrimoniale, ma al giorno d'oggi, nell'era digitale, con i codici di controllo e verifica che si trovano nei documenti online scaricati dai pubblici uffici, per una compagnia assicuratrice è di una facilità disarmante verificare se la documentazione apportata sia "finzione o realtà", se la persona sia realmente dipendente di una certa ditta etc. ...e questo è tanto più facile, quanto più "spagnola" sia la posizione lavorativa, di qui il grande amore delle compagnie assicuratrici per il "perfil funcionario español" e l'assoluta repulsione a contratti lavorativi con compagnie extra UE.

    In certi casi, non è nemmeno il proprio livello d'ingressi, ma il come si ricevono: quello che le compagnie assicuratrici amano, è la "nomina" come fanno in Spagna, quello che odiano, sono, p.es. i pagamenti di imprese USA, se pur avallate da relativo contratto, in cui si riceve il pagamento, ma non la specifica delle varie voci... quello che "odiano" più che mai, sono le persone che non possono dimostrare di avere ingressi ricorrenti.

    Non tutte le compagnie assicurative sono uguali, non tutte valutano le stesse cose: ci sono quelle che considerano in modo assolutamente nullo i risparmi bancari, ci sono quelle che li valorano con ottimo punteggio.

    Ci sono assicurazioni che rilasciano una certificazione preliminare di solvibilità all'inquilino del tipo "si certifica che Pinco Pallino è affidabile e solvente per un affitto fino a... xxxx,xx€", ci sono altre che non lo farebbero nemmeno morte e ci sono PROPRIETARI O AGENZIE CHE ACCETTANO UNA COSA O UN'ALTRA, come quelli che lavorano solo con la compagnia assicurativa di fiducia e non danno spazio a nessun altra.

    Praticamente, il mercato degli affitti residenziali in Spagna è abbastanza caotico e questo si traduce spesso in una bestiale difficoltà a trovare casa per gente normale. 

    In ultimo, un riepilogo normativo:

1) l'attuale LAU, con l'ultima revisione del Maggio 2023, prevede che "l'immobiliare non può farsi pagare dall'inquilino per la mediazione di un contratto d'affitto", in quanto individua nel proprietario la persona che si rivolge all'immobiliare per ottenere un servizio e pone a suo carico i relativi onorari;

2) il discorso precedente si applica agli annunci che l'inquilino trova e per i quali contatta l'immobiliare, per esempio, quando si chiama l'immobiliare per il classico annuncio di Idealista;

3) la stessa legge di prima, non impedisce all'inquilino di sottoscrivere un incarico con un'immobiliare, finalizzato alla ricerca attiva di un immobile in affitto per suo conto... in questo caso l'immobiliare, che agisce come "personal shopper", ha pieno titolo ad esigere il pagamento del proprio onorario da parte dell'inquilino, come peraltro specificato nell'incarico sottoscritto fra le parti;

4) puoi cercare casa da solo, puoi cercare direttamente dai proprietari, puoi contattare tutte le immobiliari e gli annunci che trovi in giro... puoi anche sottoscrivere l'incarico di cui la punto 3 che, obiettivamente, è il più sicuro ed efficace metodo di ricerca, che ti mette al riparo anche dalle truffe di cui spesso si sente parlare, ma resta il fatto che se sei nuovo in Spagna, la ricerca dell'affitto può essere una delle cose più frustranti della tua esistenza.

5) I contratti transitori esistono, però l'esigenza transitoria deve essere reale, dimostrabile e riportata nel contratto e l'inquilino risultare residente in un'altra parte di mondo (es.: "si affitta il presente immobile al sig. ..., residente ---in un qualsiasi posto che non sia questo, p.es., a Madrid, in calle pinco pallo 17, come da certificato di residenza allegato--- per il periodo di 6 mesi da ... a ... per esigenze lavorative, in quanto beneficiario di un incarico di ricercatore universitario presso ... dal ... al ..., al fine del quale il contratto già da ora s'intende automaticamente disdetto e senza bisogno di comunicazione ulteriore"). Allegare anche la documentazione che dimostri la "provvisorietà" dell'incarico lavorativo.

6) I contratti turistici esistono...

7) L'affitto di stanze in appartamento condiviso, esiste... 

8) al di fuori di 5., 6., 7., tutte le menate come il contratto "per soli 11 mesi" o tutti quegli escamotage che si usano e che vanno anche bene fino a quando si va d'amore e d'accordo (e, normalmente, lo si va all'inizio o quando c'è una necessità impellente, ma si cessa di esserlo dopo un periodo di presa di coscienza), ma che franano nel momento stesso in cui venga una disputa legale fra proprietario ed inquilino, sono, per l'appunto, menate: la LAU prevede che "el alquiler de uso vivienda es de 5 años, más 3 de eventual renovación", quindi, in pratica, un contratto "anual automaticamente renovable" è un contratto di 5 anni, sempre che uno non dia disdetta prima (ed in un contratto serio si specifica). Un contratto di 6 mesi per un'esigenza transitoria non reale è un contratto di 5 anni. Anche un contratto di 1 mese, fatto con una persona che prende successivamente la residenza in casa, è un contratto di 5 anni e se non se ne vuole andare e continuare a pagare l'affitto pattuito, con la legge gliene riconosce il diritto. In molti casi, anche i proprietari hanno paura degli inquilini!

9) Nei casi in cui la legge permette di non pagare i servizi immobiliari, agli inquilini vengono richiesti, per entrare in un immobile, la mensilità di affitto, 1 mensilità di "fianza", 1 o anche 2 mensilità di "garantía adicional": questo è perfettamente legale.

Comunque, non demordete ed abbiate fede:

- affitti ci sono;

- è difficile trovarli;

- spesso sono richieste garanzie apparentemente assurde;

- molti li trovano;

- allontanandosi dalle grandi città, normalmente i prezzi sono minori e si riesce a trovare con più facilità e meno garanzie (non è una certezza, però è normale);

- prima di pagare qualcosa, assicuratevi di tutto quel che potete (che il proprietario sia proprietario a pieno titolo ed altre cosette, come il poter disporre legalmente dell'immobile e non, p.es., un inquilino che subaffitta con un contratto che glielo vieta, oppure che sia "nudo proprietario", però usufruttuario risulti un'altra persona);

- se volete maggiore sicurezza di risultati e di essere esenti da truffe spicciole, date incarico (a pagamento) ad un'immobiliare per effettuare la ricerca dell'affitto;

- se trattate direttamente col proprietario, comunque attenti a cosa scrivete e firmate nel contratto (anche in Spagna ci sono le norme inderogabili e quelle derogabili per accordo fra le parti).   

    Se avete necessità di aiuto nel settore, che siate proprietari o inquilini, potete contattarmi senza problemi e se vi sembra che sia il caso di aggiungere o. modificare qualcosa, sentitevi liberi di proporlo nei commenti al Blog, che, alla fine, proprio per questo dovrebbe servire.