Quali sono le parti coinvolte nel traspaso di un negozio?
Dunque... ecco... siccome... può essere che... sicuramente...
Il venditore VENDE, quindi è coinvolto.
Pone il prezzo al traspaso, accetta o no una offerta, è stato propietario del negozio per un certo tempo e ne conosce le particolarità che, nel caso ideale, può trasmettere con amabilità, conosce la zona ed i periodi di maggiore e di minore lavoro.
Il compratore COMPRA, quindi è un altro elemento essenziale.
Offre un prezzo e una forma di pagamento, negozia con il venditore; probabilmente, studia la zona, ma gli manca una approfondita conoscenza iniziale e può non sapere bene quali siano i periodi di maggiore e di minore lavoro.
Alla fine, se VENDITORE e COMPRATORE si mettono d'accordo sul prezzo e modalità di pagamento, il gioco è fatto ed il traspaso si realizza senza problemi? CALMA!!!
NON È DETTO che sia così lineare, perché spesso si passa sopra all'importanza assolutamente fondamentale che hanno altri soggetti, fra cui IL PROPIETARIO DEL LOCALE SEDE FISICA DEL NEGOZIO.
Non vado a esaminare tutte le possibili ramificazioni di questa potenzialmente intricatissima vicenda, visto che tu, lettore, persona accorta e intelligente, al momento di traspasare o acquisire un negozio, penserai bene di rivolgerti a noi come "consulenti immobiliari", però almeno una breve panoramica è d'obbligo.
Se chi vende il negozio (traspasa) è anche proprietario del locale, si tratteranno con questa persona sia gli aspetti della vendita del negozio che quelli dell'affitto del locale e, bene o male che ci troviamo, avremo a che fare, come compratore, con un solo altro soggetto con potere decisionale... però non succede molto spesso: la cosa più normale è che un negozio abbia sede in un locale proprietà di un terzo soggetto.
In questo caso, se il contratto d'affitto prevede espressamente "il disposto del Art. 32 de la LAU" si può traspasare liberamente il negozio con l'obbligo vincolante (per non trovarsi responsabile di oneri che, una volta venduto il negozio, non ci spetteranno più - ad iniziare dal pagamento del canone di affitto) di darne informazione alla proprietà entro 30 giorni dall'avvenuta cessione (informazione con data certa!), la quale, da parte sua, avrà diritto ad aumentare il canone di affitto al nuovo inquilino fino a un 20% dell'anteriore.
Se il contratto d'affitto prevede che "in deroga al disposto dell'¡Art. 32 della LAU" non si può subaffittare il locale o il negozio o cedere il contratto affitto e/o il negozio (TRASPASO) senza la specifica autorizzazione scritta del proprietario, già siamo i fronte al "muro normale", quel che quasi sempre succede: che per poter formalizzare il traspaso occorre l'accordo e approvazione specifica del propietario, senza la quale niente vale.
E qui possiamo sbizzarrirci con "i tipi" di proprietari:
- quello per il quale qualsiasi cosa va bene;
- quello che vuole esaminare la solvibilità del futuro nuovo inquilino;
- quello che richiede garanzie che vanno oltre le minime previste dalla legge (2 mensilità di fianza);
- quello che chiede si surroghe il nuovo inquilino nel contratto vecchio;
- quello che vuole fare un contratto nuovo con ogni nuovo inquilino;
- quello che richiede una quota del traspaso se no non autorizza la cessione;
- quello che (quale che sia il motivo), non vuole gente che non abbia vissuto in Spagna per almeno 5 anni;
- quello che...
Fondamentalmente, per l'approvazione del nuovo inquilino, quel che conta più di tutto sono le garanzie di poter far fronte al pagamento del canone di affitto nel tempo, per cui si vede anche in questo settore "el seguro de impago", "el deposito a garantía" ecc.
Ci sono moltissime variazioni delle possibilità e, a volte, una sola parola sbagliata, può comportare un si o un no o un arroccamento in posizioni apparentemente senza senso ragionevole.
UN CASO REALE DI AGOSTO 2026Il propietario di un negozio vuole traspasare ed è assolutamente convinto che il proprietario del locale confermerà il canone in 1000€ mensili e che per traspasare, già che il contratto lo autorizza, non ci siano problemi: prima impressione che sembra corretta.
La "particolarità" è che il contratto è del 01/09/2021 per la durata di 3 anni e "obligado cumplimiento" di uno per l'inquilino e di 3 per il proprietario (fino al 31/08/2024) e che "in seguito si rinnoverà per periodi uguali di 3 anni e potrà risolversi con un preavviso minimo di 2 mesi per ciascuna della parti."
Quindi il contratto si è rinnovato il 01/09/2024 fino al 31/08/2027... e permette il traspaso esplicitamente.
Tutto bene?
NO! Come si dice in Toscana "e qui cascò il ciuco":
che succede se tu compri ora questo negozio cosí com'è?
- Paghi il traspaso
- versi 2 mesi di cauzione al proprietario
- paghi l'affitto attuale al proprietario, con l'aumento del IPC (diciamo legato all'inflazione);
- gestisci finalmente la tua attività e ti metti "a lavoraci duro" per realizzare i tuoi progetti;
- ti ritrovi un contratto fino ad Agosto 2027 che però non ti da garanzia alcuna di arrivarci, visto che con 2 mesi di preavviso possono dirti di liberare il locale;
- anche se fosse garantito restarci fino ad Agosto 2027: dovrebbe essere un progetto di vita molto breve, per avere orizzonte temporale a 1 anno, però diciamo che ci resti. Chiaro, quando arrivi ad Agosto 2027, se non ti hanno comunicato di sloggiare, il contratto si rinnova per altri 3 anni, però sempre con la "spada di Damocle" della durata pendente sulla tua testa: livello di sicurezza e tranquillità verso il futuro, ZERO, o forse anche qualcosa meno, visto che non può non essere fonte di continuo stress.
Il compratore "intelligente" interessato alla fine è apparso e vuole qualche garanzia, quindi presenta non solo l'offerta per il traspaso, ma anche quella dettagliata sul progetto di sviluppo pluriennale dell'attività, sollecitando che si firmi un nuovo contratto di affitto per 5 o, meglio, 10 anni.
Risposta del proprietario:
tutto bello, mi piace, facciamo il contratto nuovo, però l'affitto passa da 1000 a 2500€ mensili: anzi, visto che siamo umani, siamo disposti a trattare fino ai 2200€ mensili. Se no, ti tieni il contrato com'è, con le sue interessanti proroghe e vedremo se in futuro ci serve o no il locale.
Quindi?
Visto che il progetto di sviluppo del potenziale nuovo inquilino è realmente buono, deve come minimo rivedere tutti i suoi conti: non è la stessa cosa 1000€/mese o 2500€/mese (in un anno sono 18000€ di più di solo affitto, non proprio "noccioline" - oltretutto aggiungendo a parte 5000€ di cauzione invece di 2000€) e decidere se accettare le gentile offerta o se dirgli di andare dove sarebbe bene andasse. Resta comunque il fatto che questo proprietario, anche nel caso non si chiuda il traspaso, ha avuto una illuminazione brutale su qualcosa che si potrebbe fare nel suo locale: il top della consulenza gratuita.
Dubbio:
il compratore potenziale, è obbligato a dirlo al proprietario cosa vuole fare? SI, per legge e per contratto, già che "qualsiasi cambio di uso parziale o totale, come qualsiasi opera o modifica al locale potrà essere effettuata a totale carico dell'inquilino, solo previa autorizzazione scritta della proprietà a pena di risoluzione immediata del contratto" (dice il contratto).
Quindi il proprietario comanda, ed in certi casi no solo "il suo", anche "il tuo".
Come esperti in traspasos, siamo convinti que per quanto siano stati buoni i rapporti anteriori con la proprietà e per cuanto favorevoli siano le clausole contrattuali, il proprietario del locale non va assolutamente trascurato, MAI!
Ideale sarebbe tenere fin dal principio un'autorizzazione scritta al poter effettuare al cessione (magari condizionata ad una valutazione del cessionario) del negozio, però normalmente la gente non vuole impegnarsi troppo... quindi, una volta che due persone hanno raggiunto un accordo preliminare (e se c'è l'immobiliare molto meglio che il segnale economico resti depositato nel conto specifico di questa fino al momento della certezza effettiva del poter effettuare il traspaso), bisogna passare alla riunione col propietario del locale per poter successivamente, in caso di esito favorevole con approvazione del nuovo inquilino e accordo sulle clausole contrattuali dell'affitto (normalmente del nuovo contratto, anche se il traspaso in se sarebbe la cessione del contrato di affitto e non la stipula di uno nuovo), passare a formalizzare il traspaso ed effettuare i relativi pagamenti.

Se ti interessa traspasare il tuo negozio o comprarne uno esistente, credimi: molte volte è tutto rapido e perfetto, ma molte altre ti puoi pentire di qualsiasi scorciatoia.
Avere con te una guida esperta vale molto più di quello che le paghi.
VENDITORE o COMPRATORE?
Non mettere solo un prezzo al tuo negozio, mettilo anche alla tua tranquillità!