Apri un nuovo negozio? Richiedi prima il certificato di destinazione urbanistica

VALENCIA: NUOVO NEGOZIO DA APRIRE

IN UN FANTASTICO LOCALE,

PER UNA VOLTA TROVATO ANCHE A BUON PREZZO

Consiglio: valido se compri, valido se affitti:

PRIMA DI FIRMARE, CERTIFICARE L'USO

Il caso: hai visto "traspasos" in giro per la città e dintorni, però nessuno degli affari che ti propongono come l'occasione della tua vita ti convince... e alla fine, fedele al detto "chi fa da se, fa per tre", decidi di cambiare ottica e ad aprire un un'attività commerciale a Valencia iniziando da zero.

Incontri il locale ideale, vuoto, niente traspaso da pagare, nella zona che sogni e pure ad un prezzo di affitto accattivante, in cui devi fare una "moderata o importante" ristrutturazione: non puoi perderlo e ti lanci subito a firmare il contratto d'affitto, che gentilmente ti concedono con 6 mesi di "carencia" (6 mesi senza pagare l'affitto) per poter fare i lavori necessari ed iniziare la nuova attività senza doverti sovraccaricare di spese irragionevoli.

Progetto: in 2 mesi tutto sarà pronto, poi 4 mesi per iniziare l'attività e portarla verso la produttività e una volta che inizi a guadagnare, inizi a pagare l'affitto: messa così è molto interessante... però può non essere tanto liscia come sembra.

Innanzitutto, il contratto di affitto appena firmato dice che "qualsiasi richiesta e ottenimento delle autorizzazioni amministrative necessarie per l'apertura dell'attività sarà a carico del conduttore e che la mancata concessione dell'autorizzazione da parte degli uffici competenti non costituisce valido motivo per poter risolvere anticipatamente il contratto di affitto senza penalizzazioni": che succede se, alla fine, dopo aver elaborato valanghe di progetti, documenti e ricevute di tasse pagate, non ti concedono l'autorizzazione a fare quel che vuoi fare quando presenti la domanda in Comune?  

Evita il dramma:

tutto sul Certificado de Destino Urbanístico

Ricorda quanto detto prima: hai finalmente trovato il locale perfetto nel cuore di Ruzafa o a due passi dalla spiaggia della Malvarrosa, le cui pareti hanno quel fascino sbrecciato perfetto, la zona è piena di passaggio e tu già ti vedi a servire caffè speciali come qui non se ne fanno o a gestire il traspaso del secolo.

Calma i bollenti spiriti e posa quella penna con la quale stai per firmare il cntratto d'affitto per 5 o 10 anni con "obligado cumplimiento" de 2: prima di firmare qualsiasi contratto, c’è una scartoffia burocratica che devi assolutamente conoscere.

No, non è una noiosa formalità.

È il tuo scudo salvavita: il Certificado de Destino Urbanístico.

Se non vuoi rischiare di trasformare il tuo sogno valenciano in un incubo a base di passiflora e camomilla per calmare i nervi, continua a leggere.

Cos’è questo misterioso certificato?

Immagina il Certificado de Destino Urbanístico (o Informe Urbanístico) come l'anagrafe del tuo locale scritta dal Comune (di Valencia) (Ayuntamiento) - in altre città è la stessa cosa, però, visto che siamo a Valencia, parliamo della "capitale del Turía".

Questo documento dice, nero su bianco, cosa si può e cosa non si può fare in quell'immobile secondo il piano regolatore della città.

E se si può fare, si può fare, ma se no... amen!

Vuoi aprire una pizzeria da asporto?

Il certificato ti dice se è permesso.

Vuoi trasformarlo in un pub con musica dal vivo?

Ti dice se la zona è satura o se le regole di quartiere lo vietano.

Vuoi aprire una scuola di lingue in Paterna, che è una città appiccicata a Valencia, ma essendo un altro Ayuntamiento sicuramente terrà almeno l'aspetto estetico del certificato differente da quello di Valencia?

E in esso troverai se si può fare o no.

Esempio di CDU (a parte se questo è davvero di Paterna perché non ne avevo uno di Valencia a portata di mano), il fondamentale di questo documento è che dopo indicare "cosa hai sollecitato", se risponde con "l'uso sollecitato è ammesso", la tranquillità di poter fare quel che ti interessa fare è garantita).

 

Il grande malinteso del "Ma prima c'era un bar!"

Questo è l'errore più comune in cui cascano gli italiani che investono in Spagna.

Vedi un locale vuoto con un bancone, tre spine di birra arrugginite e pensi: "Vabbè, era un bar, riapro un bar".

Sbagliato!

A Valencia le normative cambiano, le zone si saturano (le famose zone ZAS - Zona Acústicamente Saturada) e le licenze vecchie potrebbero non essere più valide o non conformi alle leggi attuali. Se firmi l'affitto (alquiler) o paghi un traspaso senza aver verificato la destinazione urbanistica e/o la vigenza della licenza, potresti ritrovarti con un locale bellissimo in cui l’unica attività legalmente consentita è la vendita all'ingrosso di bulloni.

Non proprio il tuo core business sognato, giusto?

Perché ti serve come l'aria (soprattutto a Valencia)

Eviti di buttare soldi: Capisci subito se il locale è adatto all'attività dei tuoi sogni prima di versare caparre.
Sai quanti lavori dovrai fare: Il certificato ti indica i requisiti tecnici della zona. Se scopri che per la tua attività serve una canna fumaria che l'edificio non permette di installare, meglio saperlo subito.
Burocrazia più fluida: Quando chiederai la licenza di apertura (licencia de apertura o declaración responsable), il Comune vorrà vedere che l'attività sia compatibile con l'urbanistica locale.

Come si ottiene? (Senza perdere la sanità mentale)

La richiesta si fa direttamente all'Ayuntamiento de Valencia, solitamente per via telematica.

Il consiglio da amico: Anche se puoi chiederlo da solo, il linguaggio burocratico spagnolo sa essere criptico. Fatti affiancare da un arquitecto tecnico locale o da un bravo gestor. Saranno gli euro meglio spesi della tua vita.
I tempi: Non è immediato. Il Comune può metterci da poche settimane a un paio di mesi. Sì, lo sappiamo che hai fretta di aprire, ma la pazienza qui ti salverà il portafoglio. E se nel frattempo ti sollecitano a firmare l'affitto perché hanno la coda di interessati, puoi sempre dire "firmiamo un pre-accordo con caparra, vincolato all'esito positivo del certificato": se il Comune dice che "questo matrimonio non s'ha da fare", il pre-accordo cade e mi restiuite i soldi! Non vogliono firmarlo perché tanto "no pasa nada"??? Cerca un altro locale, se non vuoi correre rischi: i soldi sono tuoi!

Il verdetto del blogger... e visto che il blogger sono io, diciamo "il verdetto di Carlo"

Aprire un'attività a Valencia è un'avventura fantastica: la città è viva, il clima è pazzesco e il mercato dei traspasos offre ottime opportunità (se tutto OK, dedicarsi ad aprire un nuovo negozio, portarlo a regime e traspasarlo può essere redditizio anche e più di comprare, ristrutturare e vendere un appartamento).

Conosco personalmente gente che lo ha fatto in varie occasioni e sempre ha venduto cose fantastiche con compratori fantastici che si sono trovati fantasticamente.

Però, non fare il "frenetico".

Prima di innamorarti delle piastrelle del locale, chiedi il Certificado de Destino Urbanístico.

Sarà meno romantico di scegliere l'arredamento, ma ti garantirà di dormire sonni tranquilli mentre prepari la tua inaugurazione sotto il sole della Comunità Valenciana!